Journal of Applied Economic Research
ISSN 2712-7435
УДК 332.14
Оценка влияния доступности общественного транспорта на стоимость городской жилой недвижимости
Е.В. Леонтьев, И.А. Майбуров
Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, г. Екатеринбург, Россия
Аннотация
В настоящее время анализ влияния общественного транспорта на недвижимость и ее стоимость является широко востребованном в мире. С помощью анализа планируются инвестиции в сферу общественного транспорта, эффективность функционирования сетей общественного транспорта. В России такие исследования реализуются в основном в рамках оценки конкретных объектов недвижимости, что не дает возможности макроанализа среды общественного транспорта городов и их сравнения между собой. Цель работы – исследовать влияние доступности инфраструктуры общественного транспорта на стоимость городской жилой недвижимости, определить среднюю величину такого влияния для Екатеринбурга. В данном исследовании мы намерены подтвердить гипотезу о различном влиянии близости остановки общественного транспорта на стоимость жилья с учетом разного набора характеризующих его атрибутов. Расчеты были проведены с помощью анализа предложения рынка недвижимости, проведенного методом множественной регрессии, одновременно с геопозиционированием объектов недвижимости на карте для расчета дистанции каждого объекта до ближайшей остановки общественного транспорта определенного типа. По результатам расчетов подтверждена общемировая тенденция повышения стоимости жилья при его близости к трамвайным остановкам или станциям метрополитена в Екатеринбурге, рассчитана доля стоимости объекта недвижимости, сгенерированная близостью остановки общественного транспорта, подтверждена гипотеза о разной чувствительности объектов жилой недвижимости на близость остановок общественного транспорта. Более новые дома имеют более низкую чувствительность к близости остановки общественного транспорта, чем старые. Полученные эмпирические доказательства влияния инфраструктуры общественного транспорта на стоимость объектов жилой недвижимости демонстрирует наиболее весомый вклад в стоимость объекта недвижимости близость к станции метрополитена в Екатеринбурге (3–12 %). Трамвайная инфраструктура показала несколько меньший результат влияния на общую стоимость объекта (3,2–8,8 %). Выявленные взаимозависимости позволяют применять полученные данные к прогнозированию прироста налогооблагаемой базы по налогу на имущество при строительстве новых транспортных линий.
Ключевые слова
общественный транспорт; гедонистическая модель; стоимость недвижимости; метрополитен; трамвай; множественная регрессия
JEL classification
R42, R31Список использованной литературы
1. Alonso W. Location and land use: Toward a general theory of land rent. Cambridge, MA: Harvard University Press, 1964. 204 p.
2. Dewees D.N. The effects of a subway on residential property values in Toronto // Journal of Urban Economics. 1976. Vol. 3, Issue 4. Рр. 357–369. DOI: 10.1016/0094-1190(76)90035-8.
3. Bajic V. The effects of a subway line on housing prices in metropolitan Toronto // Urban Studies. 1983. Vol. 20, Issue 2. Рр. 147–158. DOI: 10.1080/00420988320080291.
4. Lerman S., Damm D., Lam-Lerner E., Young J. The Effects of the Washington Metro on Urban Property Values. Final report. No. UMTA-MA-11-0004-79-1. Cambridge, MA: MIT Press 1978.
5. Nelson A., McClesky S. Improving the effects of elevated transit stations on neighborhoods // Transportation Research Record. 1990. Vol. 1266. Рр. 173–180 [Электронный ресурс]. Режим доступа: onlinepubs.trb.org/Onlinepubs/trr/1990/1266/1266-017.pdf.
6. Nelson A. Effects of elevated heavy-rail transit stations on house prices with respect to neighborhood income // Transportation Research Record. 1992. Vol. 1359. Рр. 127–132 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://onlinepubs.trb.org/Onlinepubs/trr/1992/1359/1359-016.pdf.
7. Landis J., Subhrajit G., William H., Ming Z. Rail transit investments, real estate values, and land use change: A comparative analysis of five California rail transit systems // UCTC Working Paper. No. 285. Berkeley: University of California Transportation Center, 1995 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.researchgate.net/publication/235358756_Rail_Transit_Investments_Real_Estate_Values_and_Land_Use_Change_a_comparative_analysis_of_five_California_rail_transit_systems.
8. Gatzlaff D., Smith M. The impact of the Miami Metrorail on the value of residences near station locations // Land Economics. 1993. Vol. 69, Issue 1. Рр. 54–66. DOI: 10.2307/3146278.
9. Duncan M. The Impact of Transit-Oriented Development on Housing Prices in San Diego, CA // Urban Studies. 2011. Vol. 48, Issue 1. Рр. 101–127. DOI: 10.1177/0042098009359958.
10. Duncan M. The Synergistic Influence of Light Rail Stations and Zoning on Home Prices // Environment and Planning A: Economy and Space. 2011. Vol. 43, Issue 9. Рр. 2142–2152. DOI: 10.1068/a43406.
11. Gallo M. The Impact of Urban Transit Systems on Property Values: A Model and Some Evidences from the City of Naples // Journal of Advanced Transportation. 2018. Vol. 2018. Article ID 1767149. 22 p. DOI: 10.1155/2018/1767149.
12. Torzewski M. Public transport accessibility and the prices of nearby properties: the case of the first metro line in Warsaw // European Journal of Transport and Infrastructure Research. 2020. Vol. 20, No. 2. Рp. 41–59. DOI: 10.18757/ejtir.2020.20.2.3979.
13. Potoglou D., Maoh H., Wang Y., Orford S. The impact of public transport infrastructure on residential land value: Using spatial analysis to uncover policy relevant processes // The Practice of Spatial Analysis. Essays in Memory of Professor Pavlos Kanaroglou. Springer International Publishing AG, 2019. Рр. 275–293. DOI: 10.1007/978-3-319-89806-3_13.
14. Efthymiou D., Antoniou C. How do Transport Infrastructure and Policies Affect House Prices and Rents? Evidence from Athens // Transportation Research Part A: Policy and Practice. 2013. Vol. 52. Рр. 1–22. DOI: 10.1016/j.tra.2013.04.002.
15. Hess D.B., Almeida T.M. Impact of Proximity to Light Rail Rapid Transit on Station-area Property Values in Buffalo, New York // Urban Studies. 2007. Vol. 44, Issue 5–6. Рр. 1041–1068. DOI: 10.1080/00420980701256005.
16. Sun W., Zheng S., Wang R. The capitalization of subway access in home value: A repeat-rentals model with supply constraints in Beijing // Transportation Research Part A: Policy and Practice. 2015. Vol. 80. Рр. 104–115. DOI: 10.1016/j.tra.2015.07.015.
17. Knaap G.J., Ding C., Hopkins L.D. Do plans matter? The effects of light rail plans on land values in station areas // Journal of Planning Education and Research. 2001. Vol. 21, Issue 1. Рр. 32–39. DOI: 10.1177/0739456X0102100103.
18. Hess D.B., Almeida T.M. Impact of proximity to light rail rapid transit on station-area property values in Buffalo, New York // Urban Studies. 2007. Vol. 44, Issue 5–6. Рр. 1041–1068. DOI: 10.1080/00420980701256005.
19. Malpezzi S. Hedonic pricing models: a selective and applied review // Housing Economics and Public Policy. Edited by T. O’Sullivan, K. Gibb. Oxford: Blackwell Science, 2008. Рp. 67–89. DOI: 10.1002/9780470690680.ch5.
20. Freeman A.M. Hedonic prices, property values and measuring environmental benefits: A survey of the issues // Scandinavian Journal of Economics. 1979. Vol. 81. Рp. 154–171. DOI: 10.1007/978-1-349-05090-1_2.
21. Ridker R.G., Henning J.A. The determinants of residential property values with special reference to air pollution // The Review of Economics and Statistics. 1967. Vol. 49, Issue 2. Рp. 246–257. DOI: 10.2307/1928231.
22. Chin T.L., Chau K.W. A critical review of literature on the hedonic price model // International Journal for Housing and Its Applications. 2003. Vol. 27, Issue 2. Рp. 145–165 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.researchgate.net/publication/255726402_A_Critical_Review_of_Literature_on_the_Hedonic_Price_Model.
23. Follain J.R., Jimenez E. Estimating the demand for housing characteristics // Regional Science and Urban Economics. 1985. Vol. 15, Issue 1. Рp. 77–107. DOI: 10.1016/0166-0462(85)90033-X.
24. Orford S. Valuing location in an urban housing market // The Proceedings of the 3rd International Conference on GeoComputation. United Kingdom: University of Bristol, 1988. Рp. 56–58.
25. Dubin R.A., Sung C.H. Specification of hedonic regressions: Non-nested tests on measures of neighbourhood quality // Journal of Urban Economics. 1990. Vol. 27, Issue 1. Рp. 97–110. DOI: 10.1016/0094-1190(90)90027-K.
26. Adair A.S., Greal S., Smyth A., Cooper J., Ryley T. House prices and accessibility: The testing of relationships within the Belfast urban area // Housing Studies. 2000. Vol. 15, No. 5. Рp. 699–716. DOI: 10.1080/02673030050134565.
27. So H.M., Tse R.Y.C., Ganesan S. Estimating the influence of transport on house prices: Evidence from Hong Kong // Journal of Property Valuation & Investment. 1996. Vol. 15, No. 1. Рp. 40–47. DOI: 10.1108/14635789710163793.
28. Edmonds R. A theoretical basis for hedonic regression: A research primer // AREUEA Journal. 1984. Vol. 12, No. 1. Рp. 72–85. DOI: 10.1111/1540-6229.00311.
29. Cassel E., Mendelsohn R. The choice of functional forms for hedonic price equations: Comment // Journal of Urban Economics. 1985. Vol. 18, No. 2. Рp. 135–142. DOI: 10.1016/0094-1190(85)90012-9.
30. Benson E.D., Hansen J.L., Schwartz A.L., Smersh G.T. Pricing residential amenities: The value of a view // Journal of Real Estate Finance and Economics. 1998. Vol. 16, No. 1. Рp. 55–73. DOI: 10.1023/A:1007785315925.
31. Brown G.M., Pollakowski H.O. Economics valuation of shoreline // The Review of Economics and Statistics. 1977. Vol. 59, No. 3. Рp. 272–278. DOI: 10.2307/1925045.
32. Kohlhase J.E. The impact of toxic waste sites on housing values // Journal of Urban Economics. 1991. Vol. 30, Issue 1. Рp. 1–26. DOI: 10.1016/0094-1190(91)90042-6.
33. Garrod G., Willis K. Valuing the goods characteristics – an application of the hedonic price method to environmental attributes // Journal of Environmental Management. 1992. Vol. 34, No. 1. Рp. 59–76. DOI: 10.1016/S0301-4797(05)80110-0.
34. Clauretie T.M., Neill H.R. Year-round school schedules and residential property values // Journal of Real Estate Finance and Economics. 2000. Vol. 20, No. 3. Рp. 311–322. DOI: 10.1023/A:1007841326833.
35. Thaler D. A note on the value of crime control: Evidence from the property market // Journal of Urban Economics. 1978. Vol. 5, Issue 1. Рp. 137–145. DOI: 10.1016/0094-1190(78)90042-6.
Благодарности
Авторы благодарят доцента Юлию Леонтьеву за ценные замечания и рекомендации при подготовке данной статьи.
Информация об авторах
Леонтьев Евгений Владимирович
Аспирант кафедры финансового и налогового менеджмента Уральского федерального университета имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, г. Екатеринбург, Россия (620002, г. Екатеринбург, ул. Мира, 19); ORCID 0000-0002-7531-8078; e-mail: Pasparto@yandex.ru.
Майбуров Игорь Анатольевич
Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой финансового и налогового менеджмента Уральского федерального университета имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, г. Екатеринбург, Россия (620002, г. Екатеринбург, ул. Мира, 19); ORCID 0000-0001-8791-665X; e-mail: mayburov.home@gmail.com
Для цитирования
Леонтьев Е.В., Майбуров И.А. Оценка влияния доступности общественного транспорта на стоимость городской жилой недвижимости // Journal of Applied Economic Research. 2021. Т. 20, № 1. С. 62-83. DOI: 10.15826/vestnik.2021.20.1.003
Информация о статье
Дата поступления 3 ноября 2020 г.; дата поступления после рецензирования 20 января 2021 г.; дата принятия к печати 11 февраля 2021 г.
DOI: http://dx.doi.org/10.15826/vestnik.2021.20.1.003
Скачать полный текст статьи:
~2 МБ, *.pdf
(Размещен
19.03.2021)
Создано / Изменено: 18 августа 2015 / 20 сентября 2021
© ФГАОУ ВО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»
Увидели ошибку?
выделите фрагмент и нажмите:
Ctrl + Enter
Дизайн портала: Artsofte